在维多利亚州(墨尔本所处的州),禁卖令(caveat)通常可以通过以下三种方式移除:


  1. 通过双方协议进行禁卖令移除;

  2. 根据维多利亚州土地转让法案第89A条,向维多利亚州土地局做出禁卖令的移除申请,该申请的简称为89A申请;或者

  3. 依据维多利亚州土地转让法案第90(3)条,通过维多利亚州最高院,申请判决禁卖令的移除。


如果登记禁卖令的人同意自愿移除禁卖买令的话,该禁卖令的移除可以直接在澳洲的电子交割平台上完成(该电子平台的英文名为PEXA)。

如果一个没有权利登记禁卖令的人,而且这个人不同意移除其在一个物业上所登记的禁卖令,可以考虑通过维多利亚州土地转让法案中的规定方式,进行禁卖令的移除。

1. 89A申请(适合在非紧急移除的情况下使用)

在维州通过89A申请移除禁卖令,是一种非常有效而且节省法律成本的方式。该申请要求申请禁卖令移除的律师,向维多利亚州的土地局递交禁卖令移除的申请,同时该律师必须向土地局提供一份法律证书,证明登记禁卖令的人并没有在特定物业上登记禁卖令的法律权利。

维多利亚州土地局在收到89A申请之后,会发送书面通知给到禁卖令的登记人,告知禁卖令的登记人在30天之内做出相应的行动。禁卖令的登记人在收到土地局的通知之后,通常来说会发生以下两种情况:

  • 禁卖令登记人对土地局的通知不予理睬,禁卖令将在30天之内自动被土地局从物业上移除;或者

  • 禁卖令登记人向法院做出诉讼申请,来支持禁卖令登记人的权利。


2. 依据土地转让法案第90条规定向法院申请(适用于紧急的禁卖令移除申请)

一个受禁卖令影响的物业业主,可以根据土地转让法案第90条中的规定,向维多利亚州最高院申请禁卖令移除。

一个比较常见的例子为,一个物业的业主已经出售了其物业,而且已经与买家签署了物业的出售合同。在物业根据出售合同完成交割之前,一个第三方在该物业上登记了一个禁卖令,而且导致物业的交割无法完成。这种情况下,这个禁卖令会导致物业交割延期,更加糟糕的话,买家可能会因为这个禁卖令导致物业无法交割,而取消购房合同。

在处理禁卖令移除的法庭程序中,禁卖令的登记人有举证义务,向法院证明为什么法院需要允许其维持在物业上的禁卖令。法院会对比并权衡,维持禁卖令和撤销禁卖令,对于受禁卖令影响的相关方以及禁卖令登记人的影响,从而决定是否判决禁卖令的移除。

向维州最高院做出的禁卖令移除申请,在紧急的情况下是非常有效的。如果向法院作出紧急申请的话,该申请可以在很短的时间之内就获得法院的庭审日期。

总结

选择通过哪一种方式来移除禁卖令完全取决于每一个案子的特别情况。如果禁卖令登记人在没有相应的法定权利情况下,登记了禁卖令,通过89A申请来移除禁卖令会是一个非常经济有效的方式。如果在紧急的情况之下,可能就需要通过向维多利亚州最高院做出紧急申请,来完成禁卖令的移除。

如果您正面对一个禁卖令登记在您的物业上,您却不知道该怎么办的话,请您联系TNS律师事务所,我们的团队可以为您解决这个问题。




1 Transfer of Land Act 1958 (Vic) s89A.
2 Transfer of Land Act 1958 (Vic) s89A(2).
3 Transfer of Land Act 1958 (Vic) s89A(3).
4 Transfer of Land Act 1958 (Vic) s90A(3).