新冠病毒(COVID-19)流行期间中小企业商业租赁原则


目的


本准则(“准则”)的目的是为业主、经营者、其他业主与租户之间的商业租赁(包括零售租赁、办公室租赁和工业租赁)订立并实施一套诚信的租赁原则,适用于租户符合联邦政府JobKeeper援助计划的情况。

鉴于各行业和政府已宣布针对冠状病毒(“COVID-19”)的政策,从而对经济所造成的影响和商业冲击,这些原则将适用于对现有租赁协议的善意谈判和修改,以帮助中小企业租户和业主按比例调整1原则来管理各自的现金流。

本准则适用于满足以下所有条件的租户(以下简称“中小企业租户”)

  1. 因COVID-19大流行而遭受财务压力或困境2的情况;以及

  2. 租户必须符合联邦政府的JobKeeper援助计划中所规定的的资质(其中一项要求为年营业额不超过5千万澳元)。


五千万澳元的年营业额上限将仅适用于连锁经营的连锁店层面(意思为只需要单个连锁店的营业额不超五千万澳币)。如果是针对零售行业的集团公司,该营业额适用于集团层面(而不是单个零售网点,即为零售企业集团需要看整个集团的营业额)。

本准则适用的各方一致同意,在JobKeeper援助计划所定义的的COVID-19援助计划实行期间,本准则的原则适用于所有受影响企业的租赁事宜,并应考虑这些企业的规模和财务结构。

附录一给出了根据本准则可以达成一致的按比例调整原则的解决方案示例,并构成整个准则的一部分。

鉴于政府对COVID-19大流行的应对措施所产生的突然而严重的商业影响,制定该准则的目的是为了能够建立一套全国一致的处理方式并及时有效地实施该处理方式。

准则各方


本准则将通过各州和各领地相关的法律或法规从而生效(意为,会通过各州和领地的立法而贯彻和实施)。本准则无意取代各个州和领地的相关立法,而是旨在COVID-19危机期间对其进行补充。

总体原则


本准则的目的是在COVID-19流行期间以衡量按比例分担财务风险以及对现金流的影响,力求同时适当平衡租户和业主的利益。

本准则意在促使业主同意,针对每个中小企业租户的具体情况,从而量身定制适当的临时租约安排。

本准则的以下总体原则将适用于指导业主和中小企业租户的租约安排:

  1. 业主和租户为了共同利益而共同努力,确保生意业务的持续性以及在COVID-19病毒大流行结束后的合理恢复期内,促进恢复正常业务活动。

  2. 业主和租户将必须讨论相关问题,商谈适当的临时租赁安排,并努力实现相互满意的结果。

  3. 业主和租户将善意进行租赁安排的商谈。

  4. 业主和租户将以公开、诚实和透明的方式行事,在商谈中提供充分和准确的信息3 ,以实现符合本准则的结果。

  5. 任何商定的安排都要考虑到COVID-19大流行对租户的影响,并特别考虑其收入、支出和盈利能力。根据COVID-19大流行的影响加上合理的恢复期,做出均衡且适当的安排。

  6. 业主和中小企业租户将在与其他利益相关方,包括政府、水电煤气公司和银行以及其他金融机构的沟通处理中互相协助,以取得符合本准则的目标成果。

  7. 每个商业场所的租赁安排都各不相同。因此,没有办法订立一个统一的业界安排。所有人均认可《2010年竞争与消费者法案》中预期的适用、法律限制和法律精神。

  8. 业主和中小企业租户将考量以下事实:商业租赁的违约风险最终(并且已经)会由业主承担。业主不得在商谈本准则所预期的临时安排中,寻求完全规避这种风险。

  9. 所有租赁都必须根据具体情况进行处理,需考量的情况包括:中小企业租户是否因COVID-19大流行而遭受财务困境等因素;租户的租约是否已到期或即将到期;以及租户是否已经被破产接管或进入破产管理程序。

  10. 租赁具有不同的租赁结构、不同的有效期和不同的租金确定机制。租赁可能已经欠费。租约可能已经过期,处于超过固定租期但是租户未续租但是仍然在继续使用租赁物业的状态。在制定符合本准则的任何临时安排时,也应考虑前述的这些因素。

  11. 由于本准则的目的是减轻COVID-19大流行对租户的影响,因此应适当考虑租户是否被接管或在进入破产管理程序,并对本准则的应用作相应的修改。


租赁原则


在根据本准则进行谈判和制定适当的临时安排时,应视具体情况尽快采用以下租赁原则:

  1. 业主不得在COVID-19大流行期间(或合理的后续恢复期间)因未付租金而终止租赁。

  2. 根据本准则对现有的租赁协议修改的条款之外,租户必须继续遵守租赁合同中的其他剩余条款。有重大实质性违约行为的租户将丧失依据本准则对租户提供的任何保护。

  3. 业主必须根据租户在COVID-19大流行期间内以及随后合理恢复期内的生意额减少,以免除和延期4的形式(按以下“定义”规定)按比例调整5原则,给予租户最多不超租户实际支付金额的100%的减免租金。

  4. 在COVID-19大流行期间,租金减免不得少于上述第3条中所述应付总租金减免的50%,且应考量租户履行其在租赁协议下的现行义务的履约能力,如果有必要的话,则应适用更大比例的租金减免。但同时也必须考虑业主提供此类额外减免的财务能力。租客可通过书面协议的方式放弃最低减免50%的要求。

  5. 除非双方另有协议,租户延期支付的租金必须在剩余租赁期内分期偿还,且期限不得少于24个月。如果剩余租期小于24个月,则以24个月的归还期为准。

  6. 法定费用(如土地税、市政管理费)或保险费的任何减免都将按照租赁条款所适用情况,按照适当比例给予租户相应的减免。

  7. 如果业主有获得澳大利亚银行家协会为应对COVID-19提供的援助政策的优惠,或者业主有获得从金融机构按实际个案情况提供的贷款偿还延期,业主应该与租户按比例分享业主获得的前述政策或者延期贷款偿还的福利。

  8. 业主应酌情考虑在租户无法进行营业的期间内,根据租约免除租赁协议中租户需支付的任何其他费用(或杂费)。业主在这种情况下,可保留减少根据租约所需提供服务的权利。

  9. 如果根据本准则进行的商谈安排包括任何的还款义务,则应延长偿还期,以避免对租户造成不当的财务负担。在COVID-19大流行结束(由澳大利亚政府定义什么时候COVID-19大流行结束)或在现有租赁期到期之前(取更早发生的时间点为准),考虑到合理的后续恢复期,中小企业租户不应开始还款。

  10. 对于以上第3条和第4条所述的减免的租金,不应收取任何费用、利息或其他收费,并且就以上第3条、第4和第5条所述的延期不得收取任何费用、收费或罚息。

  11. 在COVID-19大流行期间以及、或者合理的后续恢复期内,业主不得因租户未缴租金而支取租赁协议下的押金(无论是现金保证金、银行保函或个人担保)。

  12. 业主应该为租户提供将租约租期延长至,等同于上述第2条中所述的免租以及、或者延缓期的到期日。这样做的目的为在COVID-19大流行结束后的恢复期内,根据现有的租赁条款为租户提供额外的营业时间。

  13. 无论业主与租户之间进行了任何安排,业主应该同意在COVID-19大流行期间以及合理的后续恢复期内,暂停租金增长(基于营业额计算租金的零售租赁除外)。

  14. 如果租户由于COVID-19大流行而减少营业时间或停止营业,业主则不得禁止或进行任何惩罚性的罚款。


强制调解程序


如果业主和租户未能就租赁安排达成协议(直接由于COVID-19大流行而导致),则可由业主或者租户的任意一方,提交至各州或各领地适用的零售、商业租赁争议解决机制进行强制调解,其中包括适用的政府的小型生意政府专员(Small Business Commissioner)、督导(Small Business Champion)、监察员(Small Business Ombudsman)。

业主和租户不得利用强制调解机制来拖延或者阻挠双方的解决结果。

定义


以下定义旨在为本准则的适用提供参考标准。

  1. 财务压力或困境(Financial Stress or Hardship):个人、企业或公司由于COVID-19大流行(包括政府规定的营业限制政策)而直接导致其无法履行其财务支出义务以及/或者合同义务(包括零售租赁)的情况。根据本准则,符合联邦政府JobKeeper补助资格的中小企业租户,将自动被视为陷入财务困境。

  2. 充分和准确的信息(Sufficient and accurate information):包括从会计系统生成的信息、提供给金融机构的信息以及从金融机构得到的信息,且该些信息会影响业主或者中小企业租户,针对由COVID-19直接导致的财务压力,做出及时的决策。

  3. 免除和延期(Wavier and deferral):任何提及免除和延期的内容,亦可被解读为包括对租赁协议变更的其他形式(如租约延期、租约暂停以及、或者让租约进入休眠状态)或任何业主和中小企业租客之间可以达成的任何商业协议。业主就已经同意提供的任何减免金额,业主在租赁期限内可能不可以再次要求追回任何已经减免的金额。

  4. 按比例调整(Proportionate):由COVID-19大流行导致的营业减少成正比的租金减免额,该调整包括COVID-19大流行之后的合理恢复期,适用联邦政府JobKeeper援助计划中资质要求的一致标准。


准则管理委员会


本规则将由州级别行业规范管理委员会支持,该委员会由代表业主、租户和中小型企业利益的相关行业机构的代表组成,并由相关州或者领地政府任命独立主席。

委员会成员的职责是(1)增强对准则的认识度;(2)鼓励实施并适用本准则;(3)鼓励其在更广泛的零售行业中的应用;(4)监控本准则的执行情况。

委员会应至少每两周举行一次会议,并可以通过电子邮件、电话或视频会议进行交流和会议。

委员会没有正式的会议记录;但是,委员会将记录每次会议的关键运作事项和结果。

经全体委员会成员同意,委员会可邀请顾问,在为委员会履行本节规定的义务的过程中,就特定问题对委员会提供协助。

起始/结束


本准则将从2020年4月3日起(即国家内阁同意订制受COVID-19大流行影响的商业租赁指导管理原则的日期),在所有州和领地生效,并由各州和领地管辖区在联邦JobKeeper援助计划保持运作的期间内实施。

附录一


按比例调整原则示例


以下情况仅是示例。请注意,每个业主、中小企业租户和租赁情况都各不相同,且都需要经过善意协商并达成一致。

反映按比例调整原则的实际变化示例包括但不限于:


  • 符合条件的租户将根据其因COVID-19危机而遭受的营业额损失而获得现金流减免

    •   即:营业额损失60%将保证有60%的现金流减免。

    •   针对符合条件租户的营业额损失,租客最少必须获得等同于其营业额损失一半的免租金。

    •   另外一半或者不到一半的营业额损失,可以通过延缓支付租金的方式,以双方商定的方式,在不少于24个月的时间内进行支付。

    •   因此,如果租户的营业额下降了100%,则租户可以获得至少50%的租金减免,其余的部分将获得租金延缓支付。如果符合条件的租户的营业额下降了30%,则租客将可以获得至少有15%的租金减免,其余的租金将获得延缓支付。

    •   应注意确保延缓支付的租金不会影响到中小企业租户从危机中恢复营业的能力。

    •   如果业主和中小企业租户双方同意的话,也可以自主对此方案做出替代性的其他商业安排。




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1 请参阅本准则中关于“按比例调整”的定义。
2 请参阅本准则中关于“财务压力或困境”的定义。
3 请参阅本准则中关于“充分和准确的信息”的定义。
4 请参阅本准则中“免除和延期”的定义。
5 请参阅本准则中关于“按比例调整”的定义。