2021年8月24号，维多利亚州政府正式推出了商业租赁租金减免的最新法律及法规。针对受疫情影响而导致营业额减少30%以上的商业租赁租客，新立法将给予全新的租金减免保护。最新的商业租赁租金减免相关法律和法规，可以帮助符合条件的租客向房东申请租金减免，新的立法旨在鼓励租客与房东尽快地磋商解决租金减免的问题。

 

可申请租金减免的租客的资质要求

今年最新的商业租赁租金减免政策与去年的减免政策有所不同，2020年的租金减免政策，要求申请租金减免的租客，必须是符合联邦政府Jobkeeper补助的所有要求。简而言之，如果租客满足Jobkeeper补助要求，就可以根据去年的商业租赁租金减免法律，获得相关的租金减免。

Jobkeeper补助相对来说还是比较容易申请的，因为这个联邦补助是每个月或者每个季度都可以重复申请的，例如一个生意可能在某一个月不符合Jobkeeper的补助要求，但是可能在下个月营业额大幅下降，就符合了Jobkeeper的补助要求。

什么是符合减免条件的租客（Eligible Tenant）

  1. 必须在澳洲运营生意；
  2. 年营业额少于五千万澳币；以及
  3. 根据立法规定的对比方式，营业额由于疫情下降超过30%。

以下租客无法申请减免

  1. 年营业额超过五千万澳币或者关联企业累计营业额超过五千万澳币的租客；
  2. 政府机构或者由政府全资控股的公司；
  3. 上市公司或者上市公司的子公司；
  4. 农业地产的租赁；
  5. 已经处于清算程序的公司；以及
  6. 已经处于破产程序的个人。

如何向房东申请租金减免以及减免申请的法定程序

符合减免条件的租客，必须向房东通过向房东提交以下文件，申请租金减免：

1. 确认租客的资质符合立法要求

2. 向房东证实营业额的下降比例，租客必须提供目前营业额参考期的具体营业额数据（turnover test period）对比过往营业额对比期的具体营业额数据（comparison turnover），对比后的数据必须显示营业额下降30%以上。营业额数据的具体解读如下:

a. 租客必须按照以下要求提供目前营业额参考期的具体营业额数据（turnover test period)

i. 如果租客在2021年4月1号之前就已经营业的，租客可以选择提供在2021年4月1号至2021年9月30号之间，任意连续三个月的营业额（从每个月的1号开始起算）；或

ii. 如果租客是在2021年4月1号之后才开始营业的，由租客和房东善意谈判并协定一段时间作为营业额参考期。

b. 租客必须按照以下要求提供过往营业额对比期的具体营业额数据（comparison turnover）

i. 如果租客在2019年4月1号之前已经开始营业，对应租客提供的2021年的营业额参考期的具体营业额数据，租客必须提供2019年对应一样的时间段三个月营业额。例如，租客提供了2021年5月1号至7月31号的营业额，租客必须提供2019年5月1号至7月31号的营业额。

ii. 如果租客在2019年4月1号之后才开始营业的，租客可以根据以下的方式来计算并提供过往营业额对比期的具体营业额数据:

1) 如果租客是在2019年4月1号之后才开始营业，租客可以提供过往营业额对比期营业额数据的方法为: 2019年4月1号至2020年3月31号所有的营业额总和 ÷12个月x 3个月。

2) 如果租客是在2020年4月1号之后才开始营业，租客可以提供过往营业额对比期营业额数据的方法为：2020年4月1号至2021年3月31号所有营业额总和 ÷ 12个月x 3 个月。

3) 如果租客是在2021年3月31号之后才开始营业，租客可以提供过往营业额对比期营业额数据的方法为：2021年3月31号至2021年7月31号期间内所有的营业额总和 ÷ 总共营业的天数 x 92。

iii. 针对下方所罗列出的情况，新立法提供了其他的替代计算方式可以供租客向房东提供过往对比期的具体营业额数据：

1) 租客的生意在相应时间段出现并购、清算、重组；
2) 租客由于自然灾害在过往的营业额对比期无法正常运营；
3) 租客生意性质导致的每个月营业额为不稳定情况；
4) 租客为个体户由于伤病在过往的营业额对比期无法运营；或者
5) 租客由于不可控原因在过往的营业额对比期无法开业，但是在2021年7月28号之前恢复了营业。

3. 在租客向房东正式提交租金减免申请的14天之内，租客必须向房东提交以下的财务文件（最起码提供一项）：

a. 租客系统内的会计财务记录；
b. 租客的递交给ATO的BAS报表；
c. 租客的银行明细单；
d. 租客的执业会计所准备的财务报表。

如果租客未在递交营业额数据的14天之内提供上述证明营业额下降的财务文件，该租客此次申请的租金减免将作废，租客必须重新申请租金减免。如果连续三次未在14天之内提供所需的财务文件，租客将不得再次申请租金减免。

 

4. 在租客向房东正式提交租金减免申请的14天之内，租客同时需要向房东提供一份法定声明书（statutory declaration），向房东承诺向房东提供的信息为真实信息。在法定声明书中所处虚假陈述可能会导致声明人承担刑事责任。

5. 房东在收到租客的正式租金减免申请之后，房东必须在14天之内，向租客提出房东的减租方案。

6. 租客在收到房东的方案之后，如果房东的减租方案达到了立法的最低要求，而且租客并没有在收到房东方案的14天之内将该租约带至Small Business Commission去进行进一步调解，租客将被默认为同意并接受了房东的减租方案。

租金减免的对应时间段（亦称保护期）

此次租金减免的对应时间段为2021年7月28号至2022年1月15号。

如果租客在2021年9月30号之前申请了租金减免，可以申请减免从2021年7月28号开始计算的租金。

如果租客在2021年9月30号之后申请了租金减免，租客只能从正式提交申请租金减免的时间开始计算具体的租金减免。

符合条件的租客，应该尽快按照新的立法规定，向房东递交租金减免的申请。

可以申请多少租金减免

如果商业租赁合同符合受保护租约的条件，房东有义务按照租客的实际营业额下降比例，提供对应的租金减免。例如，如果一个租客的营业额由于疫情下降了40%，房东只可以要求租客支付60%的租金。针对剩余的40%的租金，房东必须提供不少于一半的免除，剩余的一半租金，租客可以申请延缓支付。延缓支付的租金，租客可要求从2022年1月15号开始支付。延缓支付的租金，租客可以在24个月或者剩余租期内完成支付（取更长的支付期限为准，最少不少于24个月）。

2021年10月31号之前完成营业额重新评估

如果租客是在2021年4月1号之前已经开始营业，而且租客在2021年9月30号之前申请了租金减免，并且房东和租客在2021年9月30号之前已经达成了租金减免的协议，租客必须在2021年10月31号之前想房东提供以下信息，以供房东和租客按照新立法做出营业额再次评估：

  1. 租客从2021年7月1号至2021年9月30号的整体营业额总额（此段简称A）；
  2. 如果租客在2019年7月1号之前就已经开始营业，租客需要提供2019年7月1号到到2019年9月30号的整体营业额数据（此段简称B1）；
  3. 如果租客在2019年7月1号至2021年3月31号之间才开始营业的，租客需要提供2021年4月1号到2021年6月30号的整体营业额数据 （此段简称B2）；
  4. 租客如果可以根据新立法按照替代方式来计算过往营业额对比期的营业额数据，租客必须按照法条规定的替代方式计算出的过往营业额数据 （此段简称B3）；
  5. 在对比上述A与B1、A与B2或者A与B3之后，租客需要向房东确认前述计算出的营业额的下降幅度是否与之前租金减免申请时发生了任何的变化；以及
  6. 租客同时需要向房东提供一份法定声明书（statutory declaration），承诺向房东提供的信息为真实信息。

如果租客在向房东提交了上述信息之后，发现营业额的降幅发生了变化，剩余租金保护期内的租金将按照新的营业额下降按比例进行调整。

如果租客未在2021年10月31号之前提交营业额重新评估的文件，租客将不得享受之前房东已经同意针对2021年10月31号至2022年1月15号的租金减免，除非租客是由于伤病、自然灾害或者租客不可控的原因无法及时提供重新评估的信息。

如何处理之前已经延期支付的租金

如果在2020年租金减免立法下，房东和租客已达成的延缓支付租金的协议，这部分延缓支付的租金将暂停支付，直至2022年1月15号重新开始恢复支付。如果2021年有任何新的延缓租金支付的话，之前的延缓支付金额将同2021年的延缓支付金额在2022年1月15号开始一起支付。

房东是否允许在保护期内上涨租金

新立法禁止房东在保护期内上涨租金。

是否可以申请租金以外相关费用（Outgoings）的减免

如果租客受疫情禁令的要求，客观无法开门营业，房东必须考虑免除租金以外相关费用（Outgoings）。但是如果是租客可以开门营业，但是选择不开门营业的情况除外。

房东是否可以申请任何的减免

提供了租金减免的房东可以向维州州税局申请最多25%的土地税减免。

维州政府目前已经成立了一个八千万澳币的政府基金，用于帮助处于极端困境的房东，这个基金名额有限，请参见https://business.vic.gov.au/grants-and-programs/commercial-landlord-hardship-fund。

 

总结

目前的新立法旨在鼓励租客和房东积极地通过沟通并达成租金减免协议，Victorian Small Business Commission可以提供免费的调解服务。目前的立法要求房东和租客善意、诚实地来进行租金减免的协商，并且新立法禁止房东和租客在谈判协商的过程中提供虚假或者误导信息。

在目前新立法的保护期内，只要租客按照新立法的要求申请了租金减免，房东将被禁止通过法律途径向租客发送驱逐令。