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根据我们TNS律师事务所的过往经验，我们可以理解，如果您未曾经历过买房过户的程序，您可能会觉得物业购买的程序会令人非常困惑以及繁琐。
以下为我们为买家总结的一些维州买房的注意事项指南：
第一步：锁定您中意的物业
买方过户流程中的第一步即为找到您满意的房产。
在您锁定希望购买的物业之前，我们建议您整理出您对希望购买的房产，有哪些必须要求以及有哪些不是必要但是偏好的要求。您应紧密留意房产的区域位置以及邻居的情况。
您可以在白天和夜晚不同时间段，在该房产附近区域或街道走一走。如果您有孩子，您可能需要留意调查附近学校的教学质量。
在花时间搜索到有效信息之后，您需要比对一下该房产是否符合您所罗列出来的所有要求。
千万不要因为房地产中介或卖方而产生的外部因素而草率地进行购买。
第二步：确定您可以承受的购买预算
当您决定购买一套房产时，您需确认购买的总支出，而不仅仅是房价。其他费用及支出，可能会在您的房价的基础上增加很多的成本。这些费用及支出包括：
- 验房费用
- 估价费用
- 政府产权注册费
- 印花税
- 银行费用
- 其他专业费用
- 搬家费用
- 贷款保险费
第三步：从卖方或地产中介处获得销售合同以及卖方声明
如果您有意购买某一处房产，该房产的卖方或地产中介将提供给您一份销售合同以及卖方披露文件，您需要谨慎地检查这些文件。
销售合同将包含以下信息：
- 房产的详情
- 您和卖方的名字
- 地产中介的名字（如果有中介接入）
- 您和卖方的律师/过户师信息
- 您与卖方所同意的购买价格
- 首付款金额
- 交割时需支付的尾款金额
- 您和卖方商定的交割日期
- 房产中一同出售给您的物件（例如, 家具）
在维多利亚州，卖方需在您购买房产前将一份卖方披露文件（又称32号文件）提供给您。这份声明必须包含所有该房产产权上的信息， 包括但是不仅限于以下：
- 目前物业的贷款情况
- 关于物业的限制性条款
- 影响土地的地役权
- 住宅或商业区域划分
- 物业的相关支出（例如，市政、水、物业等费用）
- 是否物业受森林大火频发地带影响
卖方的披露文件是一份法律文件，按照法律的规定，该份文件中所披露的信息必须真实准确。如果该声明中未做详尽披露或者包含任何不准确的信息，您有权要求退出合同或对卖方追究法律责任。
第四步：安排您的律师审阅购房合同
请您的律师审阅购房合同以及卖方披露文件是十分重要的一个环节。在该阶段，您的律师将会问您关于该房产的许多问题。
在维州有一个‘买方注意’的原则，该原则要求买方确保合同及卖方声明准确地反映了您将购买的房产的所有信息。
您需考虑是否需要在合同中加入一些特殊条款，常见的条款包括但是不局限于以下：
- 如果您的贷款办理在一段时间内不成功，您可以取消合同（适用于二手房的购买，但是不太适用于楼花地花的购买）的特殊条款；
- 添加出于某些原因可推迟交割的事由的特殊条款；以及
- 罗列出您认为应该包括在房产出售中的相应物件，仅仅依赖于卖方或房产中介的口头承诺是不足够来保障您的合法权益的。
第五步：向卖方出价并支付定金
您向卖方提供一个报价要约（通常是您将一份正式合同签署完毕并交给到卖家），表明您愿意出多少价格来购买该房产。该阶段合同双方可能需要花一些时间来谈判合同成交的价格。
如果您向卖家的要约被卖家接受，您通常需要支付一定的首付款。
实务操作中， 首付款通常为购买价格的10%。 您可一次性付清该10%的款项或先支付一部分，剩余首付款在合同约定的日期内支付。
您需注意，即便您向卖家提供了一个要约，在卖家接受您的要约之前，您的要约并不能限制其他潜在买家和您竞价或查看该房产。
一个物业在卖家接受您的购买要约（现实中也就是卖方同意您出的价格并签订合同）之前，卖家可以选择卖给任何其他的买家。
第六步：安排建筑及虫害验房
建筑验房报告
在您签订合同之前，您需考虑是否需要安排专业的房屋验收人员检查您将购买的物业。
您可能就验房报告的结果与卖方再次协商购买价格。
请务必聘请拥有专业赔偿保险的验房机构，一旦检查遗漏了任何问题，您可以获得验房机构的专业保险来赔付您的损失。
您需要谨慎考虑卖方或地产中介提供验房报告的准确性。我们建议您自行安排验房以确保获得的验房报告是一个独立准确的报告。
虫害检查报告
您还应该考虑获得一份虫害检验报告。
在澳大利亚，白蚁比火灾、洪水和暴风雨一同加之于房屋上的损害还要大。白蚁会从内部破坏木材，只留下一层薄薄的保护层以确保它们不受外部环境的侵害。它们通常出现在在隐蔽的难以接近的地方。不幸的是，白蚁的破坏通常是没有办法预判或者评估的。
第七步：合同交换并支付首付金：房屋已成功售出
当买卖双方签署完合同后，该物业也就已经被成功售出了。
在维州，买家通常在合同签字后，拥有3个工作日的冷静期。请注意，该3个工作日是从买家签字日开始计算（而不是卖家）。这意味着，您有3个工作日的时间来重新考虑是否继续进行您的购买或者您可以选择退出合同。
3个工作日的冷静期不适用于以下情况：
- 拍卖出售的物业；
- 超过20公顷的农业用地；
- 主要为工业或商业用途的物业；
- 如果买卖双方曾经签署过针对同一房产而且合同条款基本的合同，就没有冷静期了；以及
- 如果买方为地产中介或一个公司，不适用任何冷静期。
如果您决定执行冷静期的权力退出合同，卖家有权从您的首付款中扣取$100澳币或者合同价格0.2%的款项（适用更高的一个数额）。
第八步：为房产购买保险
当合同签订后，我们建议您需要为物业购买保险。
您也可在交割前暂时使用卖方的保险，但银行或贷方可能要求在交割当天检查您已经对物业投保的保险单。
第九步：您的房产律师或过户师对房产进行相关文件检查
在该阶段，您的律师会从土地局调查有关该房产的产权文件。这将体现所有已注册在该房产产权上的禁卖令、地役权、契约、贷款以及贷款解除。
您的律师还将进行其他查询，以确认该房产是否还受其他方面的影响。例如，律师可能会查询购买的物业是否受到土地污染的影响。
第十步：完成所有手续
当您支付合同尾款并收到卖方提供的产权及过户文件以及地契登记完成之后，也就意味着该房产交易顺利完成。
在此阶段，该房产应该已经成功地过户到了您的名下。卖家有义务在交割的当天，将物业保持在合同签订时同样的物业状况，给到买家情况。作为买家，您应该在交割前一周内，安排一次验房来确认物业的状况是否满意。
物业交割完成之后，您的律师将代表您通知相关政府以及其他第三方机构，产权已发生变更的情况。
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