众所周知,购买房产通常被视为非常明智的投资选择,但是,如果您在买房的过程中没有得到做出明智决定所需的法律建议,很容易遇见购房陷阱!

澳洲房产所有权形式

为了避免日后不必要的麻烦,买房前一定要了解澳大利亚房产有哪些产权持有形式。以下是澳大利亚持有房产几种不同的常见形式。

1. 个人独立拥有 (Sole ownership)

个人独立拥有, 也称独立完全产权,是指房产的所有权或权益只归属一个人。在唯一拥有人去世的情况下,其房产可能需要经过遗嘱认证或遗产管理的法律程序。这些程序应该在一个人去世后进行,以便其遗产分配给所指定的受益人。

2. 分权共有 (Tenancy in common)

分权共有,也称按份共有和共有产权,是指两方或以上按份共同持有房产 (这种形式类似于持有公司股份)。在分权共有的情况下,共有人各自的份额可以平均分配或以任何的比例分配,而通常来讲,各个共有人可以按照自己的意愿处理自己持有的产权,例如,可以遗赠等等。

值得注意的是,尽管是和其他人一起购买房产,但分权共有的持有形式并没有生存者取得权。也就是说,如果共有人中的一方死亡,其在房产中所拥有的份额并不会自动归属其他在世的共有人,而他们也没有自动获得对该份额的请求权,相反,该份额被视为死者遗产(资产和负债)的一部分,可以转让给其受益人,也可以由遗产的法定代表出售。因此,分权共有的持有形式可能比较适合亲属或商业伙伴。

3. 联权共有 (Joint tenants)

联权共有,也称联合产权或共同共有,是指双方对房产共有平等的权益。这种共有形式常见于夫妻以及其他具有长期承诺关系的伴侣之间。

与分权共有不同,联权共有具有生存者取得权。如果共有人中的一方死亡, 其在房产中的权益立即自动转移给其他在世的共有人。

除了以上所述,还有更多类型的所有权形式,比如以信托、公司等形式持有房产。如果对这些形式感兴趣的话,请与我们联系!

澳洲购房的隐形成本

在澳大利亚购房除了付定金,贷款等支出之外,还有许多其他需要支付的费用。为了更准确的预估购房的成本,一定要考虑到以下因素:

● 印花税
印花税,也称土地转让税,是财产转让时所产生的税,由各州和领地政府征收。在某些情况下,政府会向有资格的购房者提供印花税优惠或全豁免。由于印花税可能很贵,购买房产前一定要查询维州税务局在线的印花税计算器,提前了解税额。

● 商品和服务税 (GST)
根据澳大利亚联邦2001年《新税制度(商品和服务税)法》,GST指的是对澳大利亚境内销售的商品及服务所征收的税,税率为10%。购买房产时,是否适用GST取决于房产的类型和用途,如果购买的房产属于应税房产,房地产购买合同应该包括:
a. 购房合同价是否含GST
b. 如果计算GST使用差额计算法 (Margin scheme),应当写明买房需要预扣的金额(通常为房价的7%)。

● 市政费
市政费是地方市政厅对管辖区内的房产征收的费用,其通常是按季度支付。您的市政费账单将取决于当地政府所规定的市政费以及其评估房价的方式(市政费和房价成正比)。交割时,您所需要付的市政费也取决于其应付款的日期。如果卖方在房产交割日前已经支付了交割日后的市政费,买卖双方需要在交割当日调整市政费,这通常是以交割日为分界点调整费用。

● 建筑和害虫检查
购买房产前,您可能需要进行建筑和害虫检查。这样您就会了解该房产是否有任何问题,检查报告结果可以在您愿意向卖方出的报价中反映出来。

● 过户费/法律费用
一般情况下,进行一次房产过户交易需要支付约$800-$1,500.00,该过户费用根据工作量而定。此外,还需要支付各种房产相关的调查报告所产生的应付款项,如土地税调查、产权调查等等。每次进行房产过户交易所产生的应付款项大约为$2-$400.00,但如果需要业主委员会的物业收费证明,这可能导致应付款项大大增加。

澳洲买房签合同需要注意的重要文件

一般来说,在购买房产的时候,买方会把大量精力花费在获得购买房产所需要的金额上。但其实,准备文件工作也同寻找最佳融资方案一样重要。以下是房产交易中常见的文件清单:

1. 购房意向书

从本质上讲,购房意向书表达了双方进行谈判的诚意,并确立了拟议交易的基本条件,可用于未来的销售合同。

2. 销售合同

销售合同通常包括以下相关信息:
● 房产的具体情况
● 买卖双方的信息
● 过户律师以及中介(如果用中介)的信息
● 最终购买价格、定金金额和应付款的日期
● 房产包括和/或不包括的项目

合同中也可能包括一般条件和特殊条件,如要求买方自己对房产进行尽职调查、延迟交割的相应处罚、以及在房产出租的情况下,房东和租户的权利和义务等。

3. 第32条款

第32条款,也称卖方声明,是购买房产的必要文件,通常是由律师/过户律师在出售房产前准备。

该文件所包括的信息会因各州法律而有所不同。例如,根据维多利亚州1962年《土地出售法》,第32条款包括以下信息:

● 任何房产产权负担(如抵押权,地役权 和任何限制性契约)
● 针对该房产的通知、法令和声明。
● 建筑许可证
● 支出或其他费用 (例如市政费、业主委员会费用)
● 分区分类和限制

买家可以在签署销售合同前让律师或房产中介检查卖方声明。

4. FIRB批准和资本增值预扣税

外商投资审核委员会 (FIRB)
对于想要购买澳大利亚房产的临时居民或外国投资者,必须获得外国投资审查委员会的批准。您可以在网上提交申请,或得到律师/过户律师的协助。

外国人士可以查看是否有资格获得FIRB的住宅房地产豁免证书(Exemption Certificate)。持有该证书的外国人士不需要得到FIRB批准购买房产。

资本增值预扣税

如果您购买了价值75万或以上的房产,需向澳大利亚税务局(ATO)申请免预扣税证明,以确保房产交易不会产生预扣税。如果到交割时还没有提供有效的免预扣税证明,买方必须扣留购买价格的12.5%,并将其缴给澳大利亚税务局。

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